上訴人沈陽同聯(lián)集團有限公司（以下簡稱沈陽同聯(lián)公司）因與上訴人北京乾海星珩餐飲娛樂有限公司（以下簡稱乾海公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2018）京0106民初5217號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年10月24日立案后，依法組成合議庭開庭對本案進行了審理。上訴人沈陽同聯(lián)公司之委托訴訟代理人張影會、上訴人乾海公司之委托訴訟代理人吳朝暉、梁妍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結
北京乾海星珩餐飲娛樂有限公司等房屋租賃合同糾紛二審民事判決書
案號：（2019）京02民終13129號
判決日期：2019-10-30
法院：北京市第二中級人民法院
訴訟參與人信息
暫無數(shù)據(jù)
案件基本情況
沈陽同聯(lián)公司上訴請求：撤銷一審判決，將本案發(fā)回一審法院重審或改判支持我公司一審訴訟請求。事實和理由：1.雙方所簽《房屋租賃合同》應屬無效合同；2.乾海公司應當就合同無效承擔全部責任，應當退還我公司所交全部租金1650000元及利息，賠償我公司不可拆卸設備（三菱海爾空調(diào)、污水提升泵）損失340000元及利息、因其毀約導致我公司發(fā)生的訂貨損失共計1300000元、廚房設備訂金損失57929.5元及臨時租用場地費用300000元及利息，還有購買防腐木和紅木的損失224262元。
乾海公司上訴請求：撤銷一審判決第二至第五項，改判我公司無需賠償沈陽同聯(lián)公司經(jīng)濟損失；本案訴訟費由沈陽同聯(lián)公司承擔。事實與理由：雙方合同對如發(fā)生不可抗力、國家政策變化、特殊情況等合同終止及免責條款作了相關約定。現(xiàn)因政策原因，租賃物不具備出租條件，該政策屬于不可抗力，我公司已于2016年10月12日通知沈陽同聯(lián)公司解除合同，但其于翌日收到該通知后一直占用所租房屋不予騰退。我公司因政策原因導致與沈陽同聯(lián)公司提前解除合同，按雙方合同約定，不應承擔賠償責任。
乾海公司針沈陽同聯(lián)公司的上訴辯稱，我公司不同意沈陽同聯(lián)公司的上訴請求，具體理由同我公司上訴意見。
沈陽同聯(lián)公司針對乾海公司的上訴辯稱，我公司不同意乾海公司的上訴請求，具體理由同上訴意見。
沈陽同聯(lián)公司向一審法院起訴請求：1.判令乾海公司返還房屋租金1650000元及利息（以1650000元為基數(shù)按照年利率6%自2016年10月13日開始計算至實際支付之日止）；2.判令乾海公司償還租金損失300000元及利息（以300000元為基數(shù)按照年利率6%自2016年10月13日開始計算至實際支付之日止）；3.判令乾海公司返還保證金100000元及利息（以100000元為基數(shù)按照年利率6%自2016年10月13日開始計算至實際支付之日止）；4.判令乾海公司賠償裝修損失3133344.1元（其中設計費171500元、裝修人工費743140元、裝修損失2218804.1元）及利息（以3133344.1萬元為基數(shù)按照年利率6%自2016年10月13日開始計算至實際支付之日止）；5.判令乾海公司賠償不可拆卸設備損失340000元（其中污水提升泵60000元、三菱海爾空調(diào)280000元）及利息（以340000元為基數(shù)，按照年利率6%自2016年10月13日開始計算至實際支付之日止）；6.判令乾海公司賠償訂貨損失1357929.5元（其中定制大葉紫檀沙發(fā)1300000元、廚房設備損失1357929.5元）及利息（以57929.5元為基數(shù)按照年利率6%自2016年10月13日開始計算至實際支付之日止）；7.判令乾海公司賠償因其違約給我公司造成的防腐木和紅木損失224262元及利息（以224262元為基數(shù)，按照年利率6%自2016年10月13日開始計算至實際支付之日止）；8.判令乾海公司支付消防改造損失115000元（以115000元為基數(shù)，按照年利率6%自2016年10月13日開始計算至實際支付之日止）；9.判令乾海公司支付設計圖紙、打印費損失36750元及利息（以36750元為基數(shù)，按照年利率6%自2016年10月13日開始計算至實際支付之日）；10.本案訴訟費、保全費、鑒定費用由乾海公司承擔。
一審法院認定事實：北京市什剎海體育運動學校（以下簡稱什剎海體校）系北京市豐臺區(qū)六里橋北里2號樓北側倉庫（以下簡稱涉案房屋）的所有權人。乾海公司經(jīng)什剎海體校的授權，擁有上述房屋的使用權且經(jīng)什剎海體校允許后的對外出租權，使用期限為2015年1月1日至2021年12月31日。
2016年3月14日，乾海公司作為甲方與乙方沈陽同聯(lián)公司就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》，約定：租期自2016年4月16日至2021年6月15日（含合同簽訂后2個月的裝修免租期），房屋用于乙方開展中醫(yī)藥研究等與醫(yī)藥行業(yè)相關。租金為年付，第一次乙方向甲方支付租金1650000元，支付時間為2016年3月16日，依次類推。在第八條合同的變更、解除、終止與賠償一節(jié)，雙方約定：5.在合同期內(nèi)，雙方未經(jīng)協(xié)商，甲方擅自單方解除合同的，甲方應當承擔合同未履行部分總租金的20%的違約金，同時甲方應于5日內(nèi)退還乙方未使用房屋期間的租金和履約保證金，如上述違約金仍然不足彌補乙方損失的，甲方還應承擔賠償責任。8.合同期內(nèi)，任何一方單方解除合同需提前3個月內(nèi)向對方提出書面通知，由違約方承擔賠償責任，合同期滿合同自然終止。第十條免責條件一節(jié)，約定：因不可抗力原因致使合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，雙方互不承擔責任；因國家政策需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成損失的，互不承擔責任。
2016年3月19日，沈陽同聯(lián)公司向乾海公司分別匯入履約保證金100000元及房屋租金1650000元。后沈陽同聯(lián)公司即在涉案房屋處進行裝修，并于2016年8月3日以涉案房屋所在地為住所注冊成立北京再榮中醫(yī)診所。
一審審理中，乾海公司主張其于2016年10月12日向沈陽同聯(lián)公司發(fā)出解除房屋租賃合同的通知。沈陽同聯(lián)公司于2016年10月13日收到該通知，但一直未騰退涉案房屋。沈陽同聯(lián)公司認可與乾海公司所簽合同已經(jīng)解除，稱其人員已經(jīng)撤場，但截止到本案最后一次開庭時，涉案場地仍留有物品未搬離。關于合同解除的原因，乾海公司稱因政策原因涉案房屋無法繼續(xù)出租，提供北京市機構編制委員會辦公室《關于明確第一批市屬事業(yè)單位類別的通知》及2015年《北京市市級行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)出租、出借、對外投資、擔保管理辦法》，證明什剎海體校屬公益類事業(yè)單位，涉案房屋出租需要經(jīng)上級部門的審批，該政策屬于不可抗力，故無法繼續(xù)出租。沈陽同聯(lián)公司對此不予認可，認為此通知在雙方租賃合同簽訂之前就存在且乾海公司知曉，不構成合同約定的免責條件，乾海公司解除合同無事實和法律依據(jù)，屬違約解除合同。
沈陽同聯(lián)公司主張因乾海公司解除租賃合同,其存在以下?lián)p失：1.租金損失300000元及相應利息。沈陽同聯(lián)公司提供案外人中云眾聯(lián)（北京）醫(yī)療科技有限公司出具的情況說明，證明其收到解除通知后另行租賃房屋及支付租金。乾海公司不認可真實性且主張該損失與本案無關。
2.裝修損失3153344.1元，其中設計費171500元、裝修人工費743140元、裝修損失2218804.1元。沈陽同聯(lián)公司為此提供如下證據(jù)：2016年4月20日沈陽同聯(lián)公司（發(fā)包人）與案外人北京品和空間裝飾設計有限公司就涉案房屋簽訂的《建設工程設計合同（一）》及收據(jù)，以證明沈陽同聯(lián)公司裝修涉案房屋花費設計費共計171900元；2016年4月1日沈陽同聯(lián)公司（建設單位）與案外人沈陽鼎祺裝飾有限公司（施工單位）簽訂的《建筑裝飾工程施工合同》及收據(jù)，證明沈陽同聯(lián)公司就涉案房屋進行裝修，承包方式為包工不包料，沈陽同聯(lián)公司花費裝修人工費743140元。乾海公司對前述設計費和裝修人工費均不認可，不認可上述證據(jù)的真實性。
3.不可拆卸設備損失340000元，其中污水提升泵損失60000元、三菱海爾空調(diào)損失280000元。關于污水泵，沈陽同聯(lián)公司提供發(fā)票銷售方為北京中德博力科技有限公司、抬頭為呼倫貝爾北方藥業(yè)有限公司、發(fā)票金額為10000元的北京增值稅專用發(fā)票6張；關于三菱海爾空調(diào)，沈陽同聯(lián)公司提供呼倫貝爾北方藥業(yè)有限公司與北京冰輪制冷設備有限公司簽訂的《三菱重工海爾中央空調(diào)供應及安裝合同書》、《呼倫貝爾北方藥業(yè)有限公司工程竣工驗收單》及發(fā)票，合同總價為280000元，項目名稱為呼倫貝爾北方藥業(yè)有限公司北京辦事處項目。乾海公司對上述證據(jù)不予認可，認為合同及發(fā)票證明系案外人之間發(fā)生，與本案無關。
4．訂貨損失。沈陽同聯(lián)公司提供沈陽同聯(lián)公司與彩順沉香木經(jīng)營部簽訂的總價為2600000元的大葉紫檀沙發(fā)《購銷合同》《補充協(xié)議書》及《賠償協(xié)議書》，同時提供案外人孟軍向楊彩順2016年10月17日匯入1300000元的招商銀行歷史交易明細，欲證明沈陽同聯(lián)公司為涉案房屋購買大葉紫檀沙發(fā)，后因乾海公司解除合同導致其對彩順沉香木經(jīng)營部違約并為此購買原材料損失款1300000元，沈陽同聯(lián)公司稱孟軍與沈陽同聯(lián)公司法定代表人系夫妻關系。乾海公司不認可證據(jù)的真實性與關聯(lián)性，不認可實際付款損失，且認為動產(chǎn)采購不應成為租賃合同的損失。此外，沈陽同聯(lián)公司提供其與北京華海宏業(yè)廚房設備有限公司之間的《廚房設備供貨合同》，欲證明其為涉案房屋廚房設備供貨與第三方簽訂了合同，約定合同價款115859元，定金為57929.5元，因乾海公司違約解除合同導致其損失定金。乾海公司不認可證據(jù)真實性及關聯(lián)性。
5．消防改造損失115000元。沈陽同聯(lián)公司提供其與乾海公司、北京泰立嘉消防工程有限公司2016年9月23日簽訂的《房屋租賃補充協(xié)議》，以證明雙方共同委托北京泰立嘉消防工程有限公司對涉案房屋重新辦理消防手續(xù)和消防施工，雙方就產(chǎn)生的費用分擔為沈陽同聯(lián)公司承擔115000元，乾海公司承擔240000元。乾海公司認可證據(jù)真實性，但主張沈陽同聯(lián)公司并未提供其實際付款的證據(jù)。
6.購買防腐木和紅木損失224262元。沈陽同聯(lián)公司提供其與案外人尚峰簽訂的《建材購銷合同》（合同金額281000元）、由北京楚隆源興商貿(mào)有限公司出具的發(fā)票抬頭為呼倫貝爾北方藥業(yè)有限公司、金額分別為90000元及93960元的發(fā)票兩張及尚峰簽字的無法出具發(fā)票可由北京楚隆源興商貿(mào)有限公司出具發(fā)票的證明1份。乾海公司對證據(jù)的真實性及關聯(lián)性均不予認可。
7．設計圖紙及打印費損失。沈陽同聯(lián)公司提供其與沈陽鼎雅祺裝飾有限公司之間簽訂的《補充協(xié)議書》及發(fā)票，證明因案件裝修造價評估所需，裝修公司提供竣工圖紙，沈陽同聯(lián)公司為此支付相關費用。乾海公司認為此項費用包含在裝修工程造價中，不應單獨計算。
另，經(jīng)沈陽同聯(lián)公司申請，法院委托北京潤恒國金工程咨詢有限公司對涉案房屋裝修工程造價進行鑒定，鑒定意見為：確認部分造價合計為1946457.26元、補充鑒定范圍部分造價合計為238945.5元、不在鑒定范圍內(nèi)或現(xiàn)場勘驗時未看到部分造價合計為33401.34元。沈陽同聯(lián)公司主張上述3項均為其裝修損失，乾海公司認可確認部分的造價及補充鑒定范圍部分的造價，認可前述兩項為沈陽同聯(lián)公司的實際損失。沈陽同聯(lián)公司認可其主張的裝修人工費包含在鑒定報告確認的造價范圍內(nèi)，木料、材料用不上了，還堆放在租賃物內(nèi)，故應由乾星公司予以賠償。
一審法院認為：沈陽同聯(lián)公司與乾海公司簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應按照合同約定切實履行。乾海公司在合同履行過程中單方解除合同，沈陽同聯(lián)公司認可合同解除的事實，法院不持異議。合同既已解除，乾海公司應退還沈陽同聯(lián)公司交納的履約保證金100000元。
本案爭議的焦點為乾海公司解除合同的行為是否構成違約。根據(jù)雙方合同約定，免責的前提為不可抗力、國家政策，本案中，乾海公司雖稱其解除合同的原因系因國家政策該類房屋不允許出租，但雙方在簽署合同之前乾海公司所稱的通知就已存在，既不屬于合同約定的因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行的情形，亦不屬于因國家政策需要拆除或改造已租賃的房屋的情形。故乾海公司解除合同的行為，構成單方違約。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。故沈陽同聯(lián)公司主張合理損失，法院予以支持，具體包括：1.裝修損失，根據(jù)鑒定意見，確認部分造價及補充鑒定范圍部分造價共計為2185402.76元，對于鑒定結論中不在鑒定范圍內(nèi)或勘驗時未見的項目，沈陽同聯(lián)公司未提交進一步證據(jù)證明已實際施工，對于此部分費用法院難以支持；2.設計費損失171500元為沈陽同聯(lián)公司裝修房屋支出，且未包含在鑒定范圍內(nèi)，此部分費用法院予以支持；3.消防改造損失115000元，消防工程并未包含在鑒定范圍內(nèi)，經(jīng)詢問，此工程雙方共同委托北京泰立嘉消防工程有限公司進行的消防工程改造，且此工程已經(jīng)實際施工完成，乾海公司應承擔的費用亦已實際支付費北京泰立嘉消防工程有限公司，故此部分費用法院予以支持；4.為提供竣工圖紙及打印所支出的費用36750元，此部分費用沈陽同聯(lián)公司提供的證據(jù)充分，且為合理支出，法院予以支持。關于沈陽同聯(lián)公司退還租金的主張，因沈陽同聯(lián)公司自認合同已經(jīng)解除，但其至今仍占用涉案房屋未騰退，故該項請求，法院無法支持。沈陽同聯(lián)公司主張的其余損失，證據(jù)與法律依據(jù)不足，法院難以支持。鑒于雙方關于租賃合同問題存在糾紛，后分別在法院提起訴訟，雖然合同解除，但沈陽同聯(lián)集團一直占有使用租賃房屋，裝修等損失經(jīng)鑒定后才最終確認，故沈陽同聯(lián)公司要求給付利息的主張，法院無法支持。
據(jù)此，一審法院于2019年8月29日判決：一、北京乾海星珩餐飲娛樂有限公司于判決生效后七日內(nèi)返還沈陽同聯(lián)集團有限公司保證金100000元；二、北京乾海星珩餐飲娛樂有限公司于判決生效后七日內(nèi)賠償沈陽同聯(lián)集團有限公司裝修損失2185402.76元；三、北京乾海星珩餐飲娛樂有限公司于判決生效后七日內(nèi)賠償沈陽同聯(lián)集團有限公司消防改造損失115000元；四、北京乾海星珩餐飲娛樂有限公司于判決生效后七日內(nèi)賠償沈陽同聯(lián)集團有限公司設計費損失171500元；五、北京乾海星珩餐飲娛樂有限公司于判決生效后七日內(nèi)賠償沈陽同聯(lián)集團有限公司為提供竣工圖紙及打印所支出的費用36750元；六、駁回沈陽同聯(lián)集團有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
二審審理中，雙方對一審判決認定的事實并無異議，且均未提交新證據(jù)，本院對于一審判決已經(jīng)認定的事實予以確認。
另，乾海公司以租賃合同糾紛為由起訴沈陽同聯(lián)公司，要求解除雙方所簽《房屋租賃合同》（即本案中的《房屋租賃合同》），沈陽同聯(lián)公司騰退涉案房屋一案，法院生效判決書判令：雙方所簽《房屋租賃合同》解除，沈陽同聯(lián)公司將涉案房屋予以騰退。雙方就涉案場地于2019年10月28日自行完成交接。
雙方一致確認鑒定報告中僅對上下水系統(tǒng)的管線和中央空調(diào)管線進行了造價鑒定，未對空調(diào)機和污水泵造價進行鑒定。乾海公司認可相關政府文件下發(fā)時間早于其與沈陽同聯(lián)公司簽訂本案租賃合同時間，其并未按照文件要求履行事前經(jīng)主管部門審批的程序。沈陽同聯(lián)公司認可雙方所簽合同有效
判決結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費62602元，由沈陽同聯(lián)集團有限公司負擔35002元（已交納），由北京乾海星珩餐飲娛樂有限公司負擔27600元（已交納26869元，剩余731元于本判決生效之日起7日內(nèi)交納）。
本判決為終審判決
合議庭
審判長白松
審判員王磊
審判員劉慧慧
二〇一九年十月三十日
法官助理張增彬
書記員韓錚
判決日期
2019-10-30
