上訴人高某、上訴人宋巍麗、上訴人宋某因與被上訴人青島融園置業有限公司（以下簡稱融園置業）、被上訴人青島山川文化投資集團有限公司（以下簡稱山川文化）、原審第三人青島隆海集團市政工程有限公司（以下簡稱隆海市政）商品房預售合同糾紛一案，不服山東省青島市黃島區人民法院（2020）魯0211民初755號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，經過閱卷審查，認為本案符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條之規定，決定對本案不開庭審理，并組織當事人進行了證據和事實核對。上訴人高某及與上訴人宋巍麗和上訴人宋某之共同委托訴訟代理人王建朋、被上訴人融園置業之委托訴訟代理人王明亮、原審第三人隆海市政委托代理人張明臣參加了訴訟。本案現已審理終結
宋巍麗、宋某商品房預售合同糾紛二審民事判決書
案號：（2020）魯02民終12076號
判決日期：2021-03-20
法院：山東省青島市中級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
高某、宋巍麗、宋某上訴請求：1.撤銷原判，依法改判支持上訴人的訴訟請求或將本案發回重審；2.全部訴訟費由被上訴人承擔。事實與理由：一審法院事實查明不清，事實認定錯誤，適用法律錯誤，望貴院查清本案事實，依法改判。一、《融園認籌書》及補充協議是有效的，應當予以履行。《合同法》第八條規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同；第一百零七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。無論《融園認籌書》及補充協議性質是否被認定為正式商品房買賣合同，該認籌書及補充協議亦是雙方真實的意思表示，不違反法律的強制性規定，應是合法有效的，對雙方均具有約束力，現房屋已經辦理了預售許可證，雙方均應當予以履行。宋福華通過工程款抵銷方式已經支付全額房款（多退少補），融園置業公司應以12000元／平方米的價格進行抵頂，協助辦理網簽，在涉案房屋竣工后交付給宋福華。宋福華在訴訟請求第一項之中，明確要求融園置業繼續履行《融園認籌書》及補充協議約定的內容，以12000元／平方米的價格將涉案的別墅抵頂給宋福華，此項請求有充分的事實依據和法律依據，認籌的標的明確具體，具備可繼續履行性，而一審法院卻刻意回避，在本院認為部分，既不做分析亦不做回應，偏袒枉法之意明顯，二審法院尤應注意，并給與糾正。融園置業公司現在故意不履行《融園認籌書》及補充協議，其目的昭然若揭，就是因涉案房屋房價上漲，為了獲取更大的利益，而惡意違反合同約定，其行為明顯違反法律規定，速反誠實信用原則。如果此類惡意而不誠信的行為未能得到法律否定的價值判斷，無異于助長不誠信的行為肆意泛濫，有違依法治國的理念，也無法讓老百姓在具體案件中感受到公平和正義。二、一審法院對《融園認籌書》及補充協議，未認定為商品房買賣合同錯誤。融園置業公司與宋福華簽訂的《融園認籌書》及補充協議中，約定上訴人向被上訴人交付1116560元認籌金，認籌青島市黃島區ｘｘ路ｘｘ號ｘｘ區ｘ號別墅，以及認籌實際價格為12000元／平等內容。上述認籌書中雙方明確約定了當事人、購房房號、總價款、建筑面積單價、付款方式等《商品房銷售管理辦法》第十六條所規定的商品房買賣合同的主要內容，且上訴人已交付1116560元認籌金及以工程款抵賬方式交付剩余全部房款。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。本案雙方簽訂的《融園認籌書》及補充協議認定為商品房買賣合同具有法律依據，一審法院認為《融園認籌書》不能確認為有效的商品房買賣合同，屬于適用法律錯誤。三、一審法院認定本案基礎法律關系應為建工程施工合同關系錯誤。在本案中，宋福華與融園置業公司已經簽訂了《融園認籌書》及補充協議，通過抵頂施工費用作為房款的支付方式，各方對此均無異議，各方爭議的也不是是否應該支付工程款及數額問題，而是是否應該履行《融園認籌書》及補充協議，是否應該交付房屋、是否遲延交付并產生損失、是否應當辦理產權證書問題，因此本案是商品房預售合同糾紛，一審法院因為認定本案基礎法律關系性質錯誤，導致錯判，應依法糾正。四、一審法院對基本事實查明不清，分配舉證責任錯誤，應依法糾正。經過庭審調查，各方對于《融園認籌書》及補充協議認籌的房屋系青島市黃島區ｘｘ路ｘｘ號ｘｘ區ｘ號別墅并無爭議，但對于具體坐落位置融園置業及山川公司故意混淆視聽，本來對應的應是現在的ｘｘ號別墅，而非所提交的ｘｘ棟。在預售之前房地產開發商自行編號是行業慣例，會在圖紙、施工、預售等多個環節予以使用，融園置業對此具有充分的舉證能力證明認籌房屋的具體位置，如果沒有舉證證明，則應以宋福華所主張的位置和樓號為準。綜上，在《融園認籌書》及補充協議具備繼續履行的條件下，武斷認為《融園認籌書》無法認定為商品房買賣合同，而駁回上訴人的全部訴訟請求，嚴重損害了上訴人的合法權益，亦有違公平正義和誠實信用。請求二審法院在查明事實的基礎上依法予以改判或發回重審。
融園置業辯稱：我方堅持一審判決，我們認為商品預售協議不是一個有效的商品房買賣合同，至于說是前期產生的工程的費用。還有抵賬的費用，然后我們公司認可，我們還是希望通過以雙方進行對賬，進行核對之后。我們如果說是欠上訴人這邊是多少的工程款項，我們會按照合同以及已經支付的金額以及還欠上訴人多少款來支付。
宋福華向一審法院提起的訴訟請求為：一、依法確認被告融園置業與原告簽訂的青島市黃島區ｘｘ路ｘ號ｘｘ區ｘ號別墅簽訂的《融園認籌書》及補充協議為有效商品房買賣合同，被告融園置業繼續履行《融園認籌書》及補充協議約定的內容，以12000元／平米的價格將上述別墅抵頂給原告；二、二被告將青島市黃島區ｘｘ路ｘｘ號ｘｘ區ｘ號別墅交付給原告，被告融園置業為原告辦理產權登記；三、被告融園置業因拒絕交付房屋至起訴之日起按照同等地段房屋租金價格賠償原告的損失；四、本案訴訟費、保全費、擔保費由被告承擔。
一審法院查明的事實，原告提交被告融園置業與原告于2016年6月21日簽訂的《融園認籌書》一份、補充協議一份、被告融園置業出具的收款憑證一份。提交2017年1月3日被告山川文化與第三人簽訂的《防火隔離帶工程施工承包合同》及被告融園置業蓋章的涉案工程結算各一份、第三人的債權轉讓協議及債權轉讓通知書，主張原告是第三人的項目經理，第三人與二被告之間有持續的建設施工合同關系。因二被告無法及時支付第三人的工程款，要求以涉案房屋（認籌書中記載的融園ｘ區ｘ號，在辦理預售登記的是黃島區房屋）（下同）進行抵頂。因第三人欠原告施工費用，因此第三人將債權轉讓給原告，因當時尚未辦理預售許可，所以按照二被告的要求原告簽訂認籌書，房款有工程款予以抵頂，認籌書簽訂后同時簽訂了補充協議，按照已經發生的到期應支付工程款1116560元確認為已支付認籌金，被告融園置業向原告出具收款憑證。被告及第三人原告提交的證據及陳述的事實均無異議。原告主張簽訂認籌書后，防火隔離工程施工完畢后被告一直沒有通知原告簽訂正式的商品房預售合同，原告也沒有找被告，因為當時工程款還沒有結算。2017年8月，被告融園置業取得涉案小區的預售許可，預售許可中黃島區ｘｘ路ｘｘ號即為涉案房屋。2019年9月25日，被告與第三人進行工程結算，原告要求被告簽訂商品房預售合同，但是被告未予簽訂。被告對原告陳述的事實均無異議。被告融園置業提交登記權證號為魯（2017）青島市黃島區不動產權第ｘｘ號的ｘｘ號ｘｘ棟，建筑面積為297.64的房屋權屬查詢結果一份，主張涉案房屋沒有被抵押，沒有網簽，現在處于隨時可以銷售買賣的狀態。原告對此主張對被告融園置業提交的證據真實性無異議，但對關聯性有異議，主張涉案房屋是ｘｘ號ｘ號地塊ｘｘ棟房屋，該查詢結果顯示的樓號是ｘｘ號ｘｘ棟。關于涉案房屋的具體位置，原告協議中的ｘ區（ｘ號地塊）ｘ號別墅即為ｘｘ號別墅，具體位置是東南地塊，北側一排從東往西數第四棟。被告主張涉案房屋就是現在房管局備案的ｘｘ號ｘｘ棟房屋，協議中約定的房屋到底是哪一排無法確定。對于原、被告簽訂的《融園認籌書》中的房屋究竟是哪一棟房屋，原、被告均無證據提交。原告另主張被告應該提交證據，如果被告認為是其主張的ｘｘ號ｘｘ棟，原告也同意確認該房屋即為涉案房屋。第三人主張涉案房屋是同原告。
一審法院認為，根據查明的事實，涉案房屋系被告融園置業給第三人抵頂工程款，第三人又因欠原告工資抵頂給原告，因此，本案的基礎法律關系應為建設工程施工合同關系，經釋明，原告堅持按商品房預售合同糾紛主張權利，不要求變更訴訟請求。原、被告爭議的焦點問題系原、被告簽訂的《融園認籌書》是否應認定為商品房預售合同，下面對這一問題進行分析認定：經審查，原告與被告融園置業簽訂的《融園認籌書》主要內容如下：一、原告認籌物業號為ｘ區ｘｘ號，物業用途為藝術家工作室。二、原告簽訂認籌書時，向被告融園置業繳存1116560元認籌金，即可擁有內部認籌價17000元／平米，總價4566540元的認購權，并享受開盤期內的購房優惠政策。三、認籌書的意向登記號作為認籌的唯一依據，且只能認購一套物業。四、認籌金在簽訂《青島市商品房預售合同》時沖抵購房價款。放棄購買物業的，認籌金無息退還。合同另約定原告認購物業后，物業價格及優惠幅度、付款時間等具體條款以原被告簽訂《青島市商品房預售合同》內容為準。其他均為關于認籌金后續約定事項。對物業的具體位置、交付時間，交付標準、面積差異、違約責任、爭議解決等方面均未明確約定，且本案審理過程中，原被告對涉案房屋對應的是現在的房管局登記那套物業均無證據提交，無法確定原被告簽訂《融園認籌書》對應的哪套物業。且該認籌書中明確約定“物業價格及優惠幅度、付款時間等具體條款以原被告簽訂《青島市商品房預售合同》內容為準”。認籌書本來只是對原、被告就涉案房屋買賣意向的確定，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認購、訂購、預訂等協議《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”，原被告簽訂《融園認籌書》只明確了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同應當明確的十三項的主要內容中的三項內容，不具備商品房買賣合同記載的要件，無法認定為確認為商品房買賣合同，原告要求確認《融園認籌書》為有效商品房買賣合同的請求于法無據，不予支持。《融園認籌書》不能確認為有效商品房買賣合同，原告要求被告交付房屋、賠償租金損失的主張沒有法律依據，不予支持。據此判決：駁回原告的訴訟請求。本案案件受理費14849元，由原告承擔；保全費5000元，由原告承擔。
經審理查明，原判認定事實正確，案經調解未果
判決結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費14849元，由上訴人高某、上訴人宋巍麗、上訴人宋某負擔。
本判決為終審判決
合議庭
審判長高中日
審判員王化宿
審判員盛新國
二〇二〇年十二月二十六日
法官助理宋甜
書記員王慶光
書記員李珊珊
判決日期
2021-03-20
