本院在執(zhí)行鄭州恒基建筑安裝工程有限公司（以下簡稱“恒基公司”）與登封市安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“安泰公司”）建設工程施工合同糾紛一案中，案外人王新愛提出書面異議。本院受理后，依法組成合議庭于2021年6月22日進行了聽證審查，案外人的代理人陳超、王舒，申請執(zhí)行人的代理人張娟娟、李亞釗到庭參加聽證，被執(zhí)行人安泰公司未到庭參加聽證。本案現(xiàn)已審查完結
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鄭州恒基建筑安裝工程有限公司、登封市安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設工程施工合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書
鄭州恒基建筑安裝工程有限公司、登封市安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設工程施工合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書
案號：（2021）豫0122執(zhí)異151號
判決日期：2021-07-08
法院：河南省中牟縣人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
案外人稱：請求中止對中牟縣白沙鎮(zhèn)商都大街商都錦城二幢二單元1302號房屋的執(zhí)行措施，并依法解除查封。
事實和理由：2006年12月26日，中牟縣國有資產(chǎn)管理中心（簡稱縣國資中心）、中牟縣供銷合作社（簡稱縣供銷社）（甲方）與安泰公司（乙方）簽訂《合作開發(fā)協(xié)議》及《補充協(xié)議》，約定合作建設白沙供銷社綜合市場，甲方提供土地并繳納一定金額費用，乙方保證18個月內(nèi)建設完工驗收合格后交付甲方相應面積房屋產(chǎn)權，否則，每超過一月將按購房款的5%加收乙方違約金，房屋交付后，由白沙供銷社負責使用、運營和管理。上述合作方式經(jīng)縣政府批準。2007年3月，縣國資中心、縣供銷社將案涉土地騰空交由安泰公司開發(fā)建設，依約安泰公司應于2008年9月向縣供銷社、縣國資中心交付房屋，但遲遲未予交付。2009年，縣供銷社與安泰公司協(xié)商逾期交房違約金事宜，雙方協(xié)商確定應支付逾期違約金共計160.2萬元。但因安泰公司沒有足額資金，提出以房抵違約金，遂將包含案涉房屋在內(nèi)的2套住房及12間小標間交付縣供銷社、縣國資中心，簽訂《交房協(xié)議》、《商品房買賣合同》并開具收據(jù)。之后，安泰公司又以《協(xié)議》的形式對上述以房抵債行為予以確認。2012年，白沙供銷社將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給申請人，并簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，申請人按約全額支付房款。此后，案涉房屋一直由申請人占有、使用，但因項目小區(qū)存在消防設施未經(jīng)驗收等多種原因至今無法辦理所有權證。期間，雖經(jīng)小區(qū)業(yè)主多次多渠道反映問題，要求盡快辦理所有權證，但上述因素至今未解決，導致目前仍無法辦理所有權證。基于上述事實，在法院查封房屋之前，案涉房屋以由縣供銷社、縣國資中心占有、使用，并轉(zhuǎn)讓給申請人居住至今，未辦理過戶系客觀情形所致，非申請人原因。申請人的請求符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》，法院將申請人的財產(chǎn)作為被執(zhí)行人安泰公司的財產(chǎn)予以執(zhí)行，嚴重損害了申請人的合法權益，故請求法院依法支持申請人的異議請求。
案外人提供的證據(jù)：第一組證據(jù)：證據(jù)1、《白沙供銷綜合市場合作開發(fā)協(xié)議書》；證據(jù)2、《白沙供銷綜合市場合作開發(fā)協(xié)議書補充協(xié)議》；證據(jù)3、《關于白沙供銷社大院市場綜合開發(fā)有關問題的會議紀要》（牟政會紀【2007】4號）。證據(jù)1-3證明目的：2006年12月26日、2007年3月9日，縣國資局、縣供銷社作為甲方與乙方安泰公司簽訂《白沙供銷綜合市場合作開發(fā)協(xié)議書》及《補充協(xié)議》，約定雙方合作開發(fā)白沙綜合市場，甲方提供土地并繳納一定金額費用，乙方保證18個月內(nèi)建設完工驗收合格后交付甲方相應面積房屋產(chǎn)權，否則，每超過一月將按購房款的5%加收乙方違約金，房屋交付后，由白沙供銷社負責使用、運營和管理。上述合作方式經(jīng)縣政府批準。證據(jù)4、《關于做好白沙供銷社拆遷工作的通知》（牟供銷字［2007］第8號）；證明2007年3月2日，中牟縣供銷合作社牟供銷字［2007］第8號確定，大廈建成后，歸白沙供銷社統(tǒng)一管理和使用，仍以內(nèi)部職工經(jīng)營為主。為確保工程的順利進展……拆遷房屋內(nèi)所有物品一周內(nèi)全部搬出完畢，兩周內(nèi)房屋拆遷完畢，以免造成不必要的損失。證據(jù)5、《交房協(xié)議》；證明2009年6月1日，縣供銷社、縣國資中心與乙方安泰公司簽訂《交房協(xié)議》，約定：甲乙雙方同意2009年6月1日交房，乙方安泰公司將所建的中牟縣白沙鎮(zhèn)商都大街商都錦城二幢二單元1302樓房143.958平方，于2009年6月1日交給乙方……交房后二幢二單元1302樓房143.958平方的房產(chǎn)所有權歸甲方所有，由甲方裝修和使用。證據(jù)6、《商品房買賣合同》及收據(jù)；證明2009年12月16日，安泰公司與白沙供銷社簽訂《商品房買賣合同》，白沙供銷社作為買受人，購買位于白沙鎮(zhèn)區(qū)白沙鎮(zhèn)××大街路商都錦城號幢房2＃2單元13層1302號房，建筑面積143.958平方米，總金額為431850元。同日，安泰公司向白沙供銷合作社出具收據(jù)一份，注明收到白沙供銷合作社交來商都錦城2＃2單元1302樓房房款431850元。證據(jù)7、《協(xié)議》；證據(jù)目的：2010年6月16日，安泰公司作為甲方與乙方白沙供銷社簽訂《協(xié)議》，約定：根據(jù)原協(xié)議約定，甲方因多種原因不能按時交房，給乙方造成不應有的損失。經(jīng)雙方協(xié)商，甲方?jīng)Q定將2＃樓2單元1402號房143.95㎡，2＃樓2單元1302號房143.95㎡。2＃樓小標間房4層、5層、6層、7層、9層、10層、11層、12層、13層、14層、15層、16層共計12間。以上房產(chǎn)作為5%的違約金補償給白沙供銷社職工（生活費、統(tǒng)籌金），以后乙方對甲方的違約責任不再追究。甲方協(xié)助乙方辦理房權證。證據(jù)8、《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及收據(jù)；證據(jù)內(nèi)容：2012年6月16日，王新愛與白沙供銷社簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定白沙供銷社將商都錦城2號樓2單元13層1302房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給王新愛，轉(zhuǎn)讓價款30萬元。2013年1月20日，白沙供銷社向王新愛出具收到房款收據(jù)。上述證據(jù)證明目的：1、縣供銷社、縣國資中心與安泰公司簽訂《合作開發(fā)協(xié)議書》及《補充協(xié)議》對案涉土地進行建設，但安泰公司未在約定期限內(nèi)向申請人交付房屋，縣供銷社、縣國資中心與安泰公司協(xié)商達成以房抵違約金協(xié)議，約定將房屋交付縣供銷社、縣國資中心，房屋的所有權歸縣供銷社、縣國資中心所有，其中包含案涉房屋。基于后期辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記需要，2009年12月16日，安泰公司與白沙供銷社簽訂《商品房買賣合同》，并向白沙供銷社出具收據(jù)。2、2012年6月16日，申請人與白沙供銷社簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并支付購房款。
第二組證據(jù)：證據(jù)1、2012年物業(yè)費收據(jù)；證據(jù)2、2011年水電費收據(jù)。證明涉案房屋自2009年6月交付至今，一直由中牟縣白沙供銷社占有、使用。證據(jù)3、2012年水電費收據(jù)；證據(jù)4、2013年物業(yè)費收據(jù)；證據(jù)5、2013年水電費收據(jù)；證據(jù)6、2014年物業(yè)費收據(jù)；證據(jù)7、2014年水電費收據(jù)；證據(jù)8、2015年物業(yè)費及水電費收據(jù)；證據(jù)9、2016年物業(yè)費及水電費收據(jù)；證據(jù)10、2017年物業(yè)費收據(jù)；證據(jù)11、2018年物業(yè)費收據(jù)；證據(jù)12、2019年物業(yè)費及水電費收據(jù)；證據(jù)13、2020年物業(yè)費收據(jù)；證據(jù)14、2021年物業(yè)費收據(jù)。證明自2012年申請人購買案涉房屋后即占有、居住至今。
第三組證據(jù)：證據(jù)1、商都錦城業(yè)主信訪材料；證據(jù)內(nèi)容：因開發(fā)商的原因造成涉案房屋無法辦理房產(chǎn)證。證據(jù)2、地方領導留言板網(wǎng)站中“關于中牟白沙鎮(zhèn)商都錦城小區(qū)的房產(chǎn)證何時能辦的問題”截圖、“中牟白沙鎮(zhèn)商都錦城小區(qū)嚴重問題請基于關注監(jiān)督限期處理”截圖；人民網(wǎng)網(wǎng)站中給省長的留言截圖；鄭州社區(qū)直通車網(wǎng)站中“白沙鎮(zhèn)鄭東第一城（商都錦城）房產(chǎn)證何時辦理”截圖；證據(jù)內(nèi)容：涉案房屋存在房產(chǎn)證無法辦理的情況，業(yè)主曾通過媒體渠道多方反應無果。證據(jù)三：《通知書》；證據(jù)內(nèi)容：2019年1月12日，登封市安泰房地產(chǎn)開發(fā)公司向商都錦城1＃2＃3＃樓業(yè)主發(fā)出《通知書》，由安泰公司開發(fā)建設的商都錦城（供銷大廈）1＃2＃3＃樓，現(xiàn)準備辦理房屋產(chǎn)權的登記工作，請各位業(yè)主盡快到物業(yè)管理處登記信息。證據(jù)四：《聯(lián)合通知》；證據(jù)內(nèi)容：2019年3月1日，登封市安泰房地產(chǎn)開發(fā)公司與河南豫輝建筑咨詢有限公司向商都錦城1＃2＃3＃樓業(yè)主發(fā)出《聯(lián)合通知》，為盡快辦理房屋不動產(chǎn)登記證書，請各位業(yè)主積極配合登記信息，辦理時間為2019年3月1日至2019年3月15日止。上述證據(jù)證明目的：涉案房屋所在的項目小區(qū)因存在消防設施未驗收等原因，至今無法辦理房屋所有權證，申請人與小區(qū)其他業(yè)主曾信訪反映上述問題，要求盡快辦理房屋所有權證，但遲遲未果。因此，無法辦理房屋產(chǎn)權過戶登記非申請人原因造成。
申請執(zhí)行人辯稱：1、被答辯人未在案涉房屋被查封前與被執(zhí)行人安泰公司成立合法有效的房屋買賣合同。首先，案涉房屋并不是王新愛從被執(zhí)行人安泰公司處一手直接購買。被答辯人未提供與被執(zhí)行人簽訂合法有效的房屋買賣合同。雙方之間不存在任何合同關系。因此，被答辯人相對被執(zhí)行人安泰公司來說不存在對案涉房屋的基于合同權益享有的物權期待權。相反被答辯人主張房屋受讓于案外人中牟縣白沙供銷社，其行使案涉房屋的物權期待權的相對人也應該是中牟縣白沙供銷社，而不是跳過合同相對方，直接向被執(zhí)行人安泰公司行使其物權期待權。被答辯人從中牟縣白沙供銷社購買案涉房屋時，已充分認知到該房屋存在產(chǎn)權瑕疵，仍然與其簽訂合同，應自行承擔相應不利后果，若因此導致物權期待權無法實現(xiàn)，應追究相對人中牟縣白沙供銷社責任。現(xiàn)被答辯人提起執(zhí)行異議要求排除答辯人恒基公司對登記在安泰公司的案涉房屋的強制執(zhí)行權益，缺乏有效的合同基礎。其次，被答辯人主張其與中牟縣白沙供銷社簽訂的房屋買賣協(xié)議時間為2012年6月16日，晚于案涉房屋被查封日2012年2月23日。不符合法律規(guī)定的“在案涉房屋被查封前簽訂了有效的買賣合同”排除強制執(zhí)行的必要條件。最后，中牟縣白沙供銷社并未取得排除案涉房屋被強制執(zhí)行的權益。中牟縣人民法院于2020年11月25日做出（2020）豫0122執(zhí)異137號裁定駁回中牟縣白沙供銷社對本案案涉房屋排除強制執(zhí)行的訴請，對中牟縣白沙供銷社與安泰公司提交的相關證據(jù)效力進行了否定，現(xiàn)該裁定已經(jīng)生效。即中牟縣白沙供銷社不享有對案涉房屋的物權期待權，不能排除強制執(zhí)行。被答辯人主張其房屋來源于中牟縣白沙供銷社，更不享有排除強制執(zhí)行權益。2、被答辯人交付合同價款證據(jù)不足。被答辯人未提供有效的證據(jù)證明其將款項支付給了被執(zhí)行人安泰公司。被答辯人主張其支付給案外人中牟縣白沙供銷社的購房款憑證《收據(jù)》，也未有銀行轉(zhuǎn)賬記錄，更未有其他有效的會計入賬記錄、發(fā)票等憑證予以佐證。無法證明其支付了合同價款，且中牟縣白沙供銷合作社作為集體所有制的企業(yè)，更應為買房人提供正規(guī)發(fā)票。3、被答辯人并未提供有效的證據(jù)證明其占有該房屋的時間早于查封日2012年2月23日。被答辯人主張其購買案涉房屋的時間為2012年6月16日，晚于法院查封案涉房屋日2012年2月23日。根據(jù)常理，被答辯人在購買日即2012年6月16日之前，不可能占有使用案涉房屋。且其提供的占有使用證據(jù)也未早于查封日。4、被答辯人不能辦理案涉房屋過戶登記，很大原因是由于其在購買房屋時，該房屋就存在權屬瑕疵，且被法院查封，被答辯人明知，仍然購買。因此，案涉房屋未能辦理過戶，對于該案而言，屬于被答辯人過錯。綜上，被答辯人不享有排除強制執(zhí)行的合法權益。另，案涉房屋自2012年2月13日被查封后至今相繼被續(xù)封已有近十年，被答辯人若真實居住于該房屋，卻怠于盡早提起異議維護自身利益，屬于惡意拖延執(zhí)行程序，嚴重損害了恒基公司的合法權益。結合法院于受理的（2020）豫0122執(zhí)異137號案、（2021）豫0122執(zhí)異64號案，中牟縣白沙供銷社所提供證據(jù)及法庭陳述均有不實之處，請求法院依法查明對中牟縣白沙供銷社惡意提起執(zhí)行異議申請的行為進行訓誡、處罰。請求法院裁定駁回被答辯人的訴訟請求。
申請執(zhí)行人提供的證據(jù)：第一組證據(jù)：證據(jù)1、（2012）牟民初字第620號民事裁定書；證據(jù)2、（2020）豫0122執(zhí)異137號裁定書。證明內(nèi)容：1、本案案涉房屋被查封的日期為2012年2月23日。2、中牟縣白沙供銷社已向中牟縣人民法院對本案同一套房屋提出執(zhí)行異議申請，經(jīng)法院審查，裁定駁回了其異議申請。證明目的：作為《商品房買賣合同》的相對方中牟縣白沙供銷社對本案案涉房屋的權益尚不能對抗案涉房屋的強制執(zhí)行，那么王新愛受讓該房屋被法院查封之后的轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)舉重以明輕的原則，對案涉房屋更不具有排除強制執(zhí)行的權利。而且與第一手房屋買賣不同，她不是直接購買的房屋，申請人王新愛對案涉房屋是否存在權利瑕疵負有更重的審查注意義務。
第二組證據(jù)：證據(jù)1、最高人民法院做出的（2020）最高法民申3422號民事裁定書；證據(jù)2、房屋次買受人權益排除出賣人的債權人強制執(zhí)行的審查規(guī)則。證據(jù)內(nèi)容：在執(zhí)行異議中，先買受人對案涉房屋所享有的權益是否能夠排除出賣人的一般金錢債權人的強制執(zhí)行，對于次買受人的權益是否能夠排除出賣人的一般金錢債權的強制執(zhí)行不具有參考性。證明目的：房屋次買房人與先買房人對案涉房屋排除強制執(zhí)行的權利不能等同而論。故法庭應嚴格審查王新愛是否符合《執(zhí)行復議》規(guī)定的房屋買受人排除強制執(zhí)行的要件。
本院查明，恒基公司與安泰公司建設工程施工合同糾紛一案，本院于2017年5月26日作出（2015）牟民初字第343號民事判決：一、安泰公司于本判決生效后十日內(nèi)支付鄭州恒基建筑安裝工程有限公司工程款321360.79元，并支付違約金（自2011年9月12日起至給付之日止，按中國人民銀行同期貸款利率的四倍計算）；二、安泰公司于本判決生效后十日內(nèi)直接支付鄭州恒基建筑安裝工程有限公司建設勞保費2206240.33元，并支付利息（自2016年5月31日起至給付之日止，按中國人民銀行同期貨款利率計算）；三、駁回鄭州恒基建筑安裝工程有限公司的其他訴訟請求；四、駁回安泰公司的反訴請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費55049元，由鄭州恒基建筑安裝工程有限公司負擔28029元，安泰公司負擔27020元；反訴案件受理費31100元、保全費5000元，由安泰公司負擔；鑒定費6萬元，由鄭州恒基建筑安裝工程有限公司負擔3萬元，安泰公司負擔3萬元。
在本案執(zhí)行中，本院于2018年2月11日作出（2017）豫0122執(zhí)1669號執(zhí)行裁定：繼續(xù)查封被執(zhí)行人安泰公司名下位于中牟縣白沙鎮(zhèn)××通路東商都××、××、××、××、××、××、××房產(chǎn)（商品房預售許可證ＺＭ20080036）。
涉案2-2-1302房產(chǎn)有關事實情況如下：2006年12月26日，中牟縣國資局、中牟縣供銷社聯(lián)社（甲方）與被執(zhí)行人安泰公司（乙方）簽訂《白沙供銷綜合市場合作開發(fā)協(xié)議書》，約定甲方提供白沙供銷社院內(nèi)全部土地8.3畝，乙方提供資金，雙方合作開發(fā)。開發(fā)的北鄰街綜合樓層數(shù)不少于12層，一樓商鋪面積1800-2027.4㎡。受甲方委托，白沙供銷社具體負責驗收合格后的手續(xù)交接及以后管理使用事宜，乙方無償在2層以上5層以下為甲方提供辦公用房150㎡（可在130-170㎡范圍內(nèi)浮動）。乙方交清土地出讓總價款后，甲方將購房款交給乙方，甲方取得一樓2027.4㎡和其他樓層150㎡的房屋產(chǎn)權。2007年3月9日，以上雙方當事人又簽訂《白沙供銷綜合市場合作開發(fā)協(xié)議書補充協(xié)議》，約定甲方不再收取乙方土地出讓金，甲方也不再向乙方交納上述房屋的購房款，而由甲方直接將購房款轉(zhuǎn)交為土地出讓金。
2009年6月1日，白沙供銷社與安泰公司簽訂《交房協(xié)議》，白沙供銷社取得涉案1302號房屋，并在裝修后投入使用。2009年12月16日，白沙供銷社與安泰公司簽訂涉案房屋《商品房買賣合同》，安泰公司為其出具收據(jù)（收到白沙供銷社房款431850元）。2012年6月16日，白沙供銷社與王新愛簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定1302房產(chǎn)以30萬元的價格轉(zhuǎn)讓給王新愛，并為王新愛出具收據(jù)。因安泰公司原因，整個“商都錦城”樓盤項目至今沒有為業(yè)主辦理房屋所有權登記
判決結果
中止對中牟縣白沙鎮(zhèn)商都大街商都錦城2-2-1302號房屋的執(zhí)行。
如不服本裁定，可在裁定書送達之日起十五日內(nèi)，向本院提起執(zhí)行異議之訴
合議庭
審判長張國憲
人民陪審員王朝霞
人民陪審員胡書杰
二〇二一年七月六日
書記員李盈
判決日期
2021-07-08
