本院在執(zhí)行鄭州恒基建筑安裝工程有限公司（以下簡稱“恒基公司”）與登封市安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“安泰公司”）建設工程施工合同糾紛一案中，案外人中牟縣供銷合作社、中牟縣國有資產(chǎn)管理中心提出書面異議。本院受理后，依法組成合議庭于2021年3月2日進行了聽證審查，案外人的代理人陳超、王舒，申請執(zhí)行人的代理人張娟娟、李亞釗到庭參加聽證，被執(zhí)行人安泰公司未到庭參加聽證。本案現(xiàn)已審查完結
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鄭州恒基建筑安裝工程有限公司、登封市安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設工程施工合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書
鄭州恒基建筑安裝工程有限公司、登封市安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設工程施工合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書
案號：（2021）豫0122執(zhí)異64號
判決日期：2021-03-16
法院：河南省中牟縣人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
案外人稱：請求中止對中牟縣白沙鎮(zhèn)商都大街商都錦城ＸＸＸ幢ＸＸＸ單元ＸＸＸ號房屋的執(zhí)行措施，并依法解除查封。
事實和理由：2006年12月26日，縣供銷社、縣國資中心（甲方）與安泰公司（乙方）簽訂《合作開發(fā)協(xié)議》，約定合作建設白沙供銷社綜合市場，乙方向甲方支付土地出讓總價款，甲方向乙方支付購房款并取得2027.4㎡＋150㎡（因房間規(guī)劃設計原因可在130-170㎡范圍內(nèi)浮動）房屋所有權，并由白沙供銷社具體負責房屋驗收合格后的手續(xù)交接及管理使用事宜。2007年3月9日，中牟縣供銷社與安泰公司簽訂《白沙供銷綜合市場合作開發(fā)協(xié)議書補充協(xié)議》，約定安泰公司不再交納土地出讓金，也不再收取購房款，中牟縣供銷社將購房款轉做土地出讓金。
申請人中牟縣供銷社于2008年7月25日繳納了土地總價款3560650元。經(jīng)中牟縣政府批示，中牟縣國土資源局（現(xiàn)中牟縣自然資源和規(guī)劃局）與安泰公司簽訂出讓合同，上述土地使用權變更為出讓商住用地后登記至安泰公司名下進行項目開發(fā)。項目建成后，白沙供銷社和安泰公司于2009年6月1日簽訂《交房協(xié)議》，約定安泰公司將位于中牟縣白沙鎮(zhèn)商都錦城ＸＸＸ幢ＸＸＸ單元ＸＸＸ樓房179.17㎡交付白沙供銷社，并約定房屋的所有權歸白沙供銷社所有。基于后期辦理房屋產(chǎn)權轉移登記需要，2009年12月16日，安泰公司與白沙供銷社簽訂《商品房買賣合同》，并向白沙供銷社出具收據(jù)。
此后，該房屋一直由白沙供銷社占有、使用至今，但因項目小區(qū)存在消防設施未經(jīng)驗收等多種原因至今無法辦理所有權證。期間，雖經(jīng)申請人及其他買受人多次多渠道反映問題，要求盡快辦理所有權證，但上述因素至今未解決，導致目前仍無法辦理所有權證。
基于上述事實，早在法院查封房屋之前，申請人通過與安泰公司合作開發(fā)方式取得涉案房產(chǎn)且支付全部對價，并已對房屋占有、使用至今，房屋至今未辦理過戶系客觀情形所致，非申請人原因。同時，申請人對二幢一單元502號房屋享有的權利內(nèi)容及取得方式與與一幢房屋完全相同，在河南省××、鄭州市中院生效判決中均已確認申請人對一幢房屋享有權利且可以排除執(zhí)行的情形下，申請人要求對ＸＸＸ幢ＸＸＸ單元ＸＸＸ號房屋排除執(zhí)行的請求亦應予以支持。
因此，申請人的請求符合《最高人民法院關于法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》，法院將申請人的財產(chǎn)作為被執(zhí)行人安泰公司的財產(chǎn)予以執(zhí)行，嚴重損害了申請人的合法權益，故請求法院依法支持申請人的異議請求。
案外人提供的證據(jù)：第一組證據(jù)：證據(jù)一、《鄭州市（全民）土地使用證》（鄭土權字第67號）復印件；證據(jù)內(nèi)容：1988年9月14日，縣白沙供銷社經(jīng)批準取得案涉土地使用權。證據(jù)二、《資產(chǎn)轉讓協(xié)議書》，復印件；證據(jù)內(nèi)容：2002年7月2日縣國資局與縣白沙供銷社簽訂《資產(chǎn)轉讓協(xié)議書》，約定縣白沙供銷社將其位于白沙鎮(zhèn)白沙村土地7756㎡的土地使用權轉讓給縣國資局。證據(jù)三、《關于縣供銷社固定資產(chǎn)過戶情況的報告》；證據(jù)內(nèi)容：2002年7月26日縣國資局出具的關于《縣供銷社固定資產(chǎn)過戶情況的報告》第一條土地過戶情況中“白沙村8047.5㎡，評估價值為402375元”。證據(jù)四、《國有土地使用證》（牟國用2002字第286號）；證據(jù)內(nèi)容：2002年7月10日縣國資局經(jīng)批準取得了案涉土地的使用證。證據(jù)五、《白沙供銷綜合市場合作開發(fā)協(xié)議書》；證據(jù)內(nèi)容：2006年12月26日，縣國資局、縣供銷社作為甲方與乙方安泰公司簽訂了《白沙供銷市場合作開發(fā)協(xié)議書》，約定臨街綜合樓建成后，一樓的產(chǎn)權、所有權全部歸甲方所有……，乙方在北樓二層或其他樓層為甲方無償提供辦公用房150㎡，可在規(guī)劃面積內(nèi)130-170㎡內(nèi)進行浮動，產(chǎn)權歸甲方所有。協(xié)議中的第五條安泰公司按規(guī)定程序取得土地的使用權。將土地出讓總價款一次性全額交給甲方。安泰公司交清土地出讓總價款后，甲方按照約定的時間將購房款交給安泰公司，甲方即取得了一樓2027.4㎡和其他樓層150㎡的房屋產(chǎn)權、所有權……。證據(jù)六、《白沙供銷綜合市場合作開發(fā)協(xié)議書補充協(xié)議》；證據(jù)內(nèi)容：2007年3月9日縣國資局、縣供銷社與安泰公司又簽訂了補充協(xié)議，約定安泰公司不再交納土地出讓金，也不再收取申請人的購房款，安泰公司無償將北沿街綜合樓一層和130㎡-170㎡的辦公用房交給申請人所有，申請人可將交給安泰公司的購房款轉交土地出讓金。證據(jù)七、《關于白沙供銷社大院市場綜合開發(fā)有關問題的會議紀要》（牟政會紀【2007】4號）；證據(jù)內(nèi)容：2007年2月6日縣政府牟政會紀【2007】4號中確定同意上述申請人與安泰公司的合作開發(fā)方式，由申請人提供白沙供銷社大院內(nèi)的全部土地，安泰公司來提供開發(fā)資金，雙方進行合作開發(fā)。證據(jù)八、中國農(nóng)業(yè)銀行進賬單一份；證據(jù)內(nèi)容：2008年7月25日縣供銷社向中牟縣預算外資金管理局支付土地出讓金3560650元。證據(jù)九、《中牟縣國土資源局關于安泰公司國有土地使用權和用途變更登記的請示》（牟國土資文【2008】247號）及《中牟縣人民政府關于安泰公司國有土地使用權和用途變更登記的批復》；證據(jù)內(nèi)容：2008年9月16日縣國土資源局向縣政府申請：因已交納土地出讓金，建議將案涉土地變更為安泰公司所有，縣政府作出同意批復。證據(jù)十、《交房協(xié)議》；證據(jù)內(nèi)容：2009年6月1日白沙供銷社受縣供銷社的委托，作為甲方接收房單位與乙方安泰公司簽訂《交房協(xié)議》，約定雙方同意2009年6月1日交房，安泰公司將案涉房屋交付給甲方，產(chǎn)權歸甲方所有，由甲方進行裝修和使用。證據(jù)11、《商品房買賣合同》及收據(jù)；證據(jù)內(nèi)容：2009年12月16日，安泰公司與白沙供銷社簽訂《商品房買賣合同》，購買案涉房款建筑面積179.17㎡，同時安泰公司向白沙供銷社出具了收據(jù)一份。上述證據(jù)的證明目的：1.案涉房產(chǎn)所占用的土地原屬于中牟縣供銷社所有，后變更登記為縣國資局的名下，但仍由縣供銷社繼續(xù)使用和占有。2.縣供銷社與安泰公司簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議》及其《補充協(xié)議》對案涉土地進行建設，項目建成后，2009年6月1日，安泰公司向申請人交付了案涉房產(chǎn)，案涉房產(chǎn)的所有權歸申請人所有。3.基于后期辦理房產(chǎn)變更登記的需要，2009年12月16日安泰公司與白沙供銷社簽訂《商品房買賣合同》，并向白沙供銷社出具了收據(jù)。
第二組證據(jù)：證據(jù)1、證明一份；證明案涉房屋由中牟縣供銷社委托白沙供銷社來全權管理和負責。證據(jù)2、《裝修工程承包合同》及發(fā)票兩張、2012年物業(yè)費收據(jù)、2011年水電費收據(jù)、2013年物業(yè)費收據(jù)、2012年水電費收據(jù)、2013年水電費收據(jù)、2014年物業(yè)費及水電費收據(jù)、2015年物業(yè)費及水電費收據(jù)、2016年的物業(yè)費及水電費收據(jù)、2017年物業(yè)費、水電費收據(jù)、2018年物業(yè)費及水電費收據(jù)、2019年物業(yè)費及水電費收據(jù)、2020年物業(yè)費收據(jù)；證明案涉房產(chǎn)自2009年6月交付申請人，至今一直委托由白沙供銷社來進行管理，并作為辦公室使用。案涉土地在法院查封之前，已經(jīng)申請人合法占有并使用。
第三組證據(jù)：證據(jù)1、商都錦城業(yè)主信訪材料；證據(jù)2、地方領導留言板網(wǎng)站截圖；證據(jù)3、《通知書》；證據(jù)4、《聯(lián)合通知》。上述證據(jù)共同證明案涉房屋所在的小區(qū)因消防設施未驗收等原因，導致至今無法辦理房屋所有權證書，中牟縣供銷社與小區(qū)的其他業(yè)主曾通過信訪的方式反映上述問題，要求辦理房屋產(chǎn)權證，但遲遲未果。因此無法辦理房屋產(chǎn)權過戶登記的原因并非中牟縣供銷社造成。
申請執(zhí)行人辯稱：一、案涉房屋已由異議人白沙供銷社于2020年8月提起執(zhí)行異議申請，且已被裁定駁回（案號：2020豫0122執(zhí)異132號），現(xiàn)兩申請人基于同樣的事實和理由提起執(zhí)行異議屬于重復行為，人民法院應依法予以駁回。白沙供銷社基于其與安泰公司所簽訂的《商品房買賣合同》及收據(jù)、占有使用房屋等與本案相同的證據(jù)，于2020年8月向法院提起執(zhí)行異議，被裁定駁回。裁定認為對于“案外人提出的執(zhí)行異議應當審查案外人對案涉財產(chǎn)是否享有真實合法的權利，以及該權利是否足以排除法院的執(zhí)行。案涉標的物為商品房，至今尚未登記，雙方簽訂的商品房買賣合同沒有備案，作為需要登記公示物權的不動產(chǎn)自買受人與開發(fā)商簽訂合同時就需要接受房地產(chǎn)管理部門的管理、編號，網(wǎng)簽、備案直至不動產(chǎn)登記。案外人提供的證據(jù)能夠佐證其購買房屋的事實，對其合同債權的真實性予以確認，而案外人主張的權利沒有房地產(chǎn)管理部門的任何權利標記，所主張權利不符合房地產(chǎn)管理的法律規(guī)定及合同債權與申請執(zhí)行人的執(zhí)行債權相比不具有優(yōu)先性，不足以排除法院執(zhí)行，因此案外人異議理由不能成立，也不予支持。”即便現(xiàn)兩申請人主張其委托白沙供銷社代兩申請人購買安泰公司案涉房屋成立，答辯人認為無論購買主體是誰，其合同債權均不能排除答辯人的執(zhí)行債權。因此兩申請人的異議申請屬于重復提起，也不是案涉房屋的購買人，異議申請應當依法予以駁回。二、白沙供銷社與兩申請人屬于獨立的民事主體，事實證明其與兩申請人之間不存在委托代理關系。白沙供銷社在提出執(zhí)行異議時，并沒有表示其行為系代理兩申請人的行為。白沙供銷社執(zhí)行異議申請被裁定駁回，兩申請人又提交證據(jù)主張白沙供銷社系其代理行為與事實不符。白沙供銷社的占有使用行為也不當然屬于兩申請人的行為。否則白沙供銷社向中牟縣人民法院提起的執(zhí)行異議申請屬于虛假訴訟，所提交的交付購房款的證據(jù)也在本案兩申請人的舉證下，證明其并未真實履行。請求人民法院均依法追究兩申請人及白沙供銷社虛假陳述的法律責任。三、兩申請人與安泰公司合作開發(fā)行為并不當然取得案涉房屋的不動產(chǎn)所有權。1、案涉房屋所有權是由第三人安泰公司通過房地產(chǎn)開發(fā)建設原始取得，現(xiàn)房屋的權屬仍登記在安泰公司名下，屬于安泰公司可被強制執(zhí)行的合法財產(chǎn)。合作開發(fā)協(xié)議確定的債權屬于兩申請人與安泰公司的普通債權，不能排除答辯人的強制執(zhí)行債權。兩申請人取得該不動產(chǎn)仍需要按照法律規(guī)定通過房屋轉讓、產(chǎn)權登記方式取得。否則兩申請人不會主張其另行通過白沙供銷社與安泰公司簽訂房屋買賣合同取得房屋的所有權。因此對于答辯人來說，案涉房屋并沒有任何權利標記。答辯人于2012年2月23日對案涉房屋進行查封及強制執(zhí)行均依法進行。2、兩申請人提供的生效判決涉及的被執(zhí)行標的物屬于連在一起的所有一樓商業(yè)門面房沒有房號區(qū)分，與本案確定房號的住宅用房不屬于一類不動產(chǎn)。兩申請人與安泰公司合作開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議中并未約定安泰公司向兩申請人交付的是確定的本案房號的房屋，所以即便生效判決確定排除一樓門面房的強制執(zhí)行，也不當然排除本案房屋的強制執(zhí)行，故該判決觀點屬于個案，不具有參考性。四、法律為了保障購房者的居住權益，設定了排除強制執(zhí)行的情形，兩申請人并不是法律規(guī)定的房屋購買者，其權益也非法律所保護的購房者居住權益，也沒有證據(jù)能夠證明答辯人在查封前實際占有使用該房屋，所有行為的發(fā)生均是白沙供銷社，而白沙供銷社提出的執(zhí)行異議已被法院裁定駁回。因此在沒有法律規(guī)定的能夠排除執(zhí)行的情形，人民法院應該駁回其執(zhí)行異議申請。五、兩申請人若與安泰公司因合作開發(fā)協(xié)議發(fā)生糾紛，應當通過訴訟的方式進行解決，而不應該阻卻恒基公司通過強制執(zhí)行維護自身的合法權益。綜上，兩申請人對案涉房屋不具有所有權，不具有排除強制執(zhí)行的情形。應依法駁回兩申請人的異議申請。
申請執(zhí)行人提供的證據(jù)：證據(jù)1、中牟縣人民法院（2012）牟民初字第620號民事裁定書；證明案涉房屋已于2012年2月23日被查封。證據(jù)2、中牟縣人民法院（2017）豫0122執(zhí)1669號執(zhí)行裁定書；證明案涉房產(chǎn)已于2018年2月21日繼續(xù)查封，2021年到期后又被續(xù)封。證據(jù)3、2018年2月案涉房屋被現(xiàn)場查封的照片。證據(jù)4、中牟縣人民法院（2017）豫0122執(zhí)1669號之一民事裁定書；證明恒基公司于2017年8月25日申請執(zhí)行，2018年2月9日對案涉7套房屋進行傳統(tǒng)的查控。證據(jù)5、2019年5月30日中牟縣住房保障和房地產(chǎn)管理局《查詢證明》；證明經(jīng)鄭州市房管局信息系統(tǒng)查詢，案涉被查封房產(chǎn)樓房均顯示為待售狀態(tài)，案涉房屋是可供執(zhí)行的，是被執(zhí)行人的合法財產(chǎn)。證據(jù)6、中牟縣人民法院（2017）豫0122執(zhí)異203號執(zhí)行裁定書、中牟縣人民法院（2018）豫0122民初1253號民事判決書，鄭州市中級人民法院（2018）豫01民終17763號民事判決書；說明與本案類似情形的申請人李超軍提起了執(zhí)行異議、執(zhí)行異議之訴、上訴，且提供了與兩申請人相似的證據(jù)，有相同的情形，均被一審、二審法院予以駁回的事實。該案具有參考性。證據(jù)7、中牟縣人民法院（2019）豫0112執(zhí)恢263號之二執(zhí)行裁定書；證明中牟縣人民法院已經(jīng)將商都錦城1-4-1702號房產(chǎn)（李超軍）以拍賣流拍，流拍價77萬元抵償給恒基公司。證據(jù)8、中牟縣人民法院（2020）豫0122執(zhí)異132號裁定書；證明白沙供銷社于2020年8月基于同樣的事實和理由提起執(zhí)行異議申請，已被中牟縣人民法院駁回的事實。兩申請人的申請系重復提起，應予以駁回。
本院查明，鄭州恒基建筑安裝工程有限公司與安泰公司建設工程施工合同糾紛一案，本院于2017年5月26日作出（2015）牟民初字第343號民事判決：一、被告安泰公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告鄭州恒基建筑安裝工程有限公司工程款321360.79元，并支付違約金（自2011年9月12日起至給付之日止，按中國人民銀行同期貸款利率的四倍計算）；二、被告安泰公司于本判決生效后十日內(nèi)直接支付原告鄭州恒基建筑安裝工程有限公司建設勞保費2206240.33元，并支付利息（自2016年5月31日起至給付之日止，按中國人民銀行同期貨款利率計算）；三、駁回原告鄭州恒基建筑安裝工程有限公司的其他訴訟請求；四、駁回被告安泰公司的反訴請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費55049元，由原告鄭州恒基建筑安裝工程有限公司負擔28029元，被告安泰公司負擔27020元；反訴案件受理費31100元、保全費5000元，由被告安泰公司負擔；鑒定費6萬元，由原告鄭州恒基建筑安裝工程有限公司負擔3萬元，被告安泰公司負擔3萬元。
在本案執(zhí)行中，本院于2018年2月11日作出（2017）豫0122執(zhí)1669號執(zhí)行裁定：繼續(xù)查封被執(zhí)行人安泰公司名下位于中牟縣白沙鎮(zhèn)××通路東商都××、××、××、××、××、××、××房產(chǎn)（商品房預售許可證ＺＭ20080036）。
涉案2-1-502房產(chǎn)有關事實情況如下：根據(jù)中牟縣人民政府安排，中牟縣國資局在中牟縣供銷社聯(lián)社的協(xié)助下，對所屬基層供銷社進行資產(chǎn)進行清查評估，及向國資局過戶工作。其中，中牟縣白沙供銷社于2002年7月2日將所屬土地7756㎡轉讓給中牟縣國資局，國資局取得牟國用（2002）字第286號《國有土地使用證》。2006年12月26日，中牟縣國資局、中牟縣供銷社聯(lián)社（甲方）與被執(zhí)行人安泰公司（乙方）簽訂《白沙供銷綜合市場合作開發(fā)協(xié)議書》，約定甲方提供白沙供銷社院內(nèi)全部土地8.3畝，乙方提供資金，雙方合作開發(fā)。開發(fā)的北鄰街綜合樓層數(shù)不少于12層，一樓商鋪面積1800-2027.4㎡。受甲方委托，白沙供銷社具體負責驗收合格后的手續(xù)交接及以后管理使用事宜，乙方無償在2層以上5層以下為甲方提供辦公用房150㎡（可在130-170㎡范圍內(nèi)浮動）。乙方交清土地出讓總價款后，甲方將購房款交給乙方，甲方取得一樓2027.4㎡和其他樓層150㎡的房屋產(chǎn)權。2007年3月9日，以上雙方當事人又簽訂《白沙供銷綜合市場合作開發(fā)協(xié)議書補充協(xié)議》，約定甲方不再收取乙方土地出讓金，甲方也不再向乙方交納上述房屋的購房款，而由甲方直接將購房款轉交為土地出讓金。
2007年7月25日，中牟縣供銷社交納土地出讓金365.065萬元。2008年9月22日，中牟縣人民政府批復同意土地使用權過戶至安泰公司名下。2009年6月1日，白沙供銷社與安泰公司簽訂《交房協(xié)議》，白沙供銷社取得涉案502號房屋，并在裝修后投入使用。2009年12月16日，為辦理房屋所有權登記需要，白沙供銷社與安泰公司簽訂涉案房屋《商品房買賣合同》。因安泰公司原因，整個“商都錦城”樓盤項目至今沒有為業(yè)主辦理房屋所有權登記。
另查明，中牟縣白沙供銷社曾于2020年8月份提出案外人執(zhí)行異議，被本院（2020）豫0122執(zhí)異132號執(zhí)行裁定予以駁回
判決結果
中止對中牟縣白沙鎮(zhèn)商都大街商都錦城ＸＸＸ幢ＸＸＸ單元ＸＸＸ號房屋的執(zhí)行。
如不服本裁定，可在裁定書送達之日起十五日內(nèi)，向本院提起執(zhí)行異議之訴
合議庭
審判長張國憲
人民陪審員劉永琴
人民陪審員趙新芬
二〇二一年三月十一日
書記員李盈
判決日期
2021-03-16
