上訴人吳江安富置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱安富公司）因與被上訴人江蘇靜遠(yuǎn)建設(shè)工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱靜遠(yuǎn)公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服蘇州市吳江區(qū)人民法院（2020）蘇0509民初5159號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年10月19日立案受理后，依法適用獨(dú)任制進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
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吳江安富置業(yè)發(fā)展有限公司與江蘇靜遠(yuǎn)建設(shè)工程有限公司商品房銷售合同糾紛二審民事判決書(shū)
吳江安富置業(yè)發(fā)展有限公司與江蘇靜遠(yuǎn)建設(shè)工程有限公司商品房銷售合同糾紛二審民事判決書(shū)
案號(hào)：（2020）蘇05民終9763號(hào)
判決日期：2021-01-31
法院：江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
安富公司上訴請(qǐng)求：1.依法變更原判第二項(xiàng)為安富公司返還靜遠(yuǎn)公司3592025元并賠償利息損失；2.一審案件受理費(fèi)依法分擔(dān)，二審案件受理費(fèi)由靜遠(yuǎn)公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：1.《情況說(shuō)明》載明4254320元用以抵扣靜遠(yuǎn)公司承包的江蘇安富置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司工程款：宜興香檳街夏朵酒店Ａ1、Ａ2裝修工程款159500元；無(wú)錫售樓處裝修工程款502795元；正翔廣場(chǎng)室內(nèi)裝飾工程款3592025元。其中，宜興香檳街夏朵酒店Ａ1、Ａ2裝修工程發(fā)包人系江蘇安富置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，無(wú)錫售樓處裝修工程發(fā)包人系江蘇安富置業(yè)無(wú)錫有限公司，兩發(fā)包人與安富公司均為獨(dú)立法人。2.雙方解除八份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，正翔廣場(chǎng)室內(nèi)裝飾工程款3592025元應(yīng)由安富公司返還靜遠(yuǎn)公司，但在江蘇安富置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司、江蘇安富置業(yè)無(wú)錫有限公司與靜遠(yuǎn)公司就工程款的結(jié)算及是否存在爭(zhēng)議等未得到審理的情況下，靜遠(yuǎn)公司無(wú)權(quán)要求安富公司替代江蘇安富置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司及江蘇安富置業(yè)無(wú)錫有限公司返還工程款，其余工程款應(yīng)由靜遠(yuǎn)公司另行主張。
靜遠(yuǎn)公司辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。安富公司同意用其及關(guān)聯(lián)公司的三筆工程款折抵涉案房款，安富公司應(yīng)將三筆款項(xiàng)返還靜遠(yuǎn)公司。
靜遠(yuǎn)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除靜遠(yuǎn)公司與安富公簽訂的8份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；2.安富公司返還以工程款折抵的房款4254320元及其利息（按年利率6%計(jì)算利息，從2018年11月2日起計(jì)算至付清時(shí)止），并賠償損失400萬(wàn)元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年9月，安富公司（發(fā)包人、甲方）與靜遠(yuǎn)公司（承包人、乙方）簽訂了《吳江正翔廣場(chǎng)裝飾工程施工合同》。合同約定，安富公司將該工程發(fā)包給靜遠(yuǎn)公司施工，合同總價(jià)447萬(wàn)元。關(guān)于付款方式，合同約定：1.施工完成工程量的60%時(shí)，支付已完成工程量的30%；2.全部完工驗(yàn)收合格，支付已完成工程量的50%；3.通過(guò)審計(jì)6個(gè)月支付至審計(jì)價(jià)的80%；4.甲方正常使用一年后支付至審計(jì)價(jià)的95%；5.剩余5%工程款作為保修金，滿兩年后支付。
合同簽訂后，靜遠(yuǎn)公司進(jìn)行施工，該工程于2018年4月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。2019年12月，該工程經(jīng)結(jié)算審核，工程造價(jià)為6752256元。
2018年11月2日，安富公司（出賣(mài)人）與靜遠(yuǎn)公司（買(mǎi)受人）簽訂《吳江市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》8份。合同約定，靜遠(yuǎn)公司向安富公司購(gòu)買(mǎi)安富公司開(kāi)發(fā)的薌檳商業(yè)廣場(chǎng)1幢501號(hào)、502號(hào)、503號(hào)、504號(hào)、505號(hào)、506號(hào)、507號(hào)、508號(hào)共計(jì)8套房屋，合同約定的價(jià)款總計(jì)3342680元，付款方式為“折抵工程款”。關(guān)于房屋交付期限，合同第八條約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2018年9月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：1.該商品房竣工證明文件報(bào)房產(chǎn)管理部門(mén)備案，并取得《商品房交付使用通知書(shū)》。關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任，合同第九條約定：逾期超過(guò)90日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同；買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起180天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款3%向買(mǎi)受人支付違約金。同日，蘇州香檳街物業(yè)管理有限公司向靜遠(yuǎn)公出具收據(jù)，金額911640元，并注明：吳江公寓1-501至1-508裝潢款抵吳江正翔廣場(chǎng)改造裝修款。
2018年11月2日，靜遠(yuǎn)公司向安富公司出具情況說(shuō)明一份，載明：今收到安富公司的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》八份，總價(jià)3342680元，以及香檳街物業(yè)管理有限公司裝潢收據(jù)911640元，以上款項(xiàng)共計(jì)4254320元。此款項(xiàng)用于抵扣靜遠(yuǎn)公司承包安富公司的工程款：宜興香檳街夏朵酒店、Ａ1、Ａ2裝修工程款159500元，無(wú)錫售樓處裝修工程款502795元，正翔廣場(chǎng)內(nèi)裝飾工程款3592025元。
一審另查明：案涉房屋所在的建設(shè)用地使用權(quán)于2016年8月設(shè)定了最高額抵押。案涉房屋至今未取得《商品房交付使用通知書(shū)》，不具備交付條件。
以上事實(shí)，有裝飾工程施工合同、驗(yàn)收單、工程造價(jià)咨詢報(bào)告書(shū)、工程結(jié)算審定單、吳江市商品房買(mǎi)賣(mài)合同、情況說(shuō)明、收據(jù)以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)。
一審法院認(rèn)為，關(guān)于案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定，以靜遠(yuǎn)公司對(duì)安富公司享有的工程款折抵購(gòu)房款，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)為以物抵債協(xié)議。安富公司與靜遠(yuǎn)公司簽訂的正翔廣場(chǎng)裝飾施工合同約定，工程全部完工并驗(yàn)收合格后，安富公司應(yīng)當(dāng)支付已完成工程量的50%工程款；案涉工程價(jià)款于2019年12月審核完成，根據(jù)合同約定，安富公司應(yīng)當(dāng)在6個(gè)月內(nèi)支付至審核價(jià)的80%。案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，靜遠(yuǎn)公司施工的正翔廣場(chǎng)裝飾工程已經(jīng)完工，安富公司并無(wú)證據(jù)證明該工程質(zhì)量不合格，故安富公司應(yīng)當(dāng)支付50%的工程價(jià)款，該部分工程價(jià)款履行期限已經(jīng)屆滿。案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，正翔廣場(chǎng)裝飾工程雖未完成審核結(jié)算，但雙方基于工程已經(jīng)竣工的事實(shí)，對(duì)于部分工程價(jià)款支付方式達(dá)成一致意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方協(xié)商一致變更工程款的付款時(shí)間、付款方式，在此情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該部分工程價(jià)款履行期限已經(jīng)屆滿。此外，并無(wú)證據(jù)證明雙方達(dá)成的上述以物抵債協(xié)議損害了第三人的合法權(quán)益。綜上，案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)為以物抵債協(xié)議，該協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。靜遠(yuǎn)公司要求解除案涉8份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因案涉房屋至今不具備交付條件，安富公司對(duì)合同解除也沒(méi)有異議，故一審法院認(rèn)定雙方簽訂的案涉8份房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除。房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后，安富公司應(yīng)返還靜遠(yuǎn)公司4254320元，并賠償利息損失（以4254320元為基數(shù)，自2018年11月2日起按中國(guó)人民銀行公布的同期同檔貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）。
關(guān)于安富公司是否應(yīng)當(dāng)賠償400萬(wàn)元損失的問(wèn)題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條第（二）項(xiàng)規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被注銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。本案中，首先，案涉建設(shè)用地使用權(quán)雖已設(shè)定抵押，但設(shè)定抵押時(shí)，案涉房屋尚未建成，案涉房屋并未被設(shè)定抵押；其次，案涉建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押影響的是房屋交付之后的產(chǎn)權(quán)登記，而案涉房屋尚未進(jìn)行交付合同就已經(jīng)解除，合同解除與案涉建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押并無(wú)關(guān)聯(lián)。綜上，靜遠(yuǎn)公司要求安富公司賠償不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍損失，一審法院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二百條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條第（二）項(xiàng)之規(guī)定，一審法院判決：一、江蘇靜遠(yuǎn)建設(shè)工程有限公司與吳江安富置業(yè)發(fā)展有限公司于2018年11月2日簽訂的8份《吳江市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已解除。二、吳江安富置業(yè)發(fā)展有限公司返還江蘇靜遠(yuǎn)建設(shè)工程有限公司4254320元，并賠償利息損失（以4254320元為基數(shù)，自2018年11月2日起按中國(guó)人民銀行公布的同期同檔貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至實(shí)際給付之日止），于判決生效后十日內(nèi)履行。三、駁回江蘇靜遠(yuǎn)建設(shè)工程有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)減半收取34790元、保全費(fèi)5000元，合計(jì)39790元，由江蘇靜遠(yuǎn)建設(shè)工程有限公司承擔(dān)元14373元；由吳江安富置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)25417元。
二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致
判決結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)10423元，由上訴人吳江安富置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決
合議庭
審判員沈維佳
二〇二〇年十二月十七日
法官助理孟楨
書(shū)記員王文君
判決日期
2021-01-31
