上訴人山西河東建筑工程有限公司（以下簡稱河東公司）因與被上訴人潘啟斌及原審第三人運城市光信房地產開發有限公司（以下簡稱光信公司）執行異議之訴一案，不服運城市中級人民法院（以下簡稱原審法院）（2019）晉08民初315號民事判決書，向本院提起上訴。本院于2020年9月3日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人河東公司的委托訴訟代理人蒲先革、被上訴人潘啟斌的委托訴訟代理人賈志凌、原審第三人光信公司的委托訴訟代理人呂嘯虎到庭參加訴訟。本案現已審理終結
山西河東建筑工程有限公司與潘啟斌執行異議之訴二審民事判決書
案號：（2020）晉民終625號
判決日期：2020-12-28
法院：山西省高級人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
上訴人河東公司上訴請求：1.依法撤銷運城市中級人民法院作出的（2019）晉08民初315號民事判決書，改判駁回被上訴人的執行異議。2.由被上訴人承擔本案訴訟費用。
事實與理由：一、一審法院認定事實錯誤。首先，被上訴人在起訴狀和一審庭審都確認自己住所地在運城市××縣，住所（房屋）明確清晰，庭審中被上訴人提供的運城市市本級無不動產登記信息，并不能否定被上訴人的自認和在本市區另外擁有住房的情況。其次，根據被上訴人與第三人簽訂的《明珠·逸和園商品認購合同書》第三條：“1.在雙方正式簽署《商品房買賣合同》后，本合同書自動失效”，證明被上訴人所稱認購書不是買賣合同，沒有經過備案登記。再次，第三人提供的2014年12月30日《山西省商品房預售許可證》僅是該企業建筑（總）面積的預售，并非對涉案房屋買賣的登記，沒有物權變動的效力。二、一審法院適用法律錯誤。根據《合同法》第二百八十六條：“......發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”的規定，上訴人作為涉案樓房的建筑工程施工的承包人，對工程款（共計5512412.41元及利息）享有優先受償權。
被上訴人潘啟斌答辯稱：一、原審判決認定事實正確。答辯人提供的證據滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定，答辯人對涉案房產享有足以排除強制執行的民事權益。1.答辯人與第三人于2016年10月9日簽訂的《明珠·逸和園商品房認購書》約定了當事人姓名、房屋坐落、價款、付款方式及期限、違約、爭議解決等主要內容，答辯人依認購書向第三人支付了全部房款，第三人出具了收據。依據《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定，該認購書屬于商品房買賣合同。人民法院對涉案房產的查封時間為2018年11月15日，答辯人在法院查封之前已簽訂了合法有效的書面買賣合同。2.答辯人購買的涉案房產合同約定總房款為336133元，答辯人已經交納全部房款，第三人出具了收據，第三人對此亦不持任何異議；3.答辯人提交的運城市不動產登記中心出具的《不動產登記資料查詢結果證明》顯示，答辯人名下無其他用于居住的房屋。至于是否存在農村宅基地上自建房的問題，宅基地自建房是其家屬（包括配偶、父母、子女等）的共同居所，既不存在登記的問題，也不存在在其名下的問題。二、原審判決適用法律正確。上訴人對于法律規定斷章取義，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第十七條至第二十三條對承包人享有建設工程價款的優先受償權有諸多規定，上訴人沒有任何證據顯示其符合該規定，也沒有法院的生效判決認定其對涉案房產享有優先受償權。況且，依據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。答辯人已經交納了全部購房款，上訴人即便享有優先受償權也不得對抗答辯人。
原審第三人光信公司發表意見稱：第三人與被上訴人簽訂的商品房認購合同書證實在簽署買賣合同之前是有效的。第三人一審提供的預售許可證并非證明物權變動的效力，而是證明商品房買賣合同的有效性。
潘啟斌向一審法院起訴請求：1.依法停止對位于運城市北部新區規劃曲渠街以北明珠·逸和園小區3號樓2單元901號房屋的執行；2.依法確認運城市北部新區規劃曲渠街以北明珠·逸和園小區3號樓2單元901號房屋歸潘啟斌所有；3.本案訴訟費由河東建筑公司及第三人承擔。
一審法院經審理查明：2013年11月30日，潘啟斌和光信公司簽訂了《“明珠·逸和園”住宅小區內部預留房認購合同書》，約定光信公司將明珠·逸和園第3幢2單元9層3-2-901號商品房一套出售給潘啟斌，該房屋建筑面積112.83平方米，每平方米2980元，總房價336233元，同時約定交房時間為2015年10月31日。合同簽訂后，潘啟斌按照約定繳納了全部購房款，光信公司向潘啟斌出具了商品房銷售收據。2016年10月9日，光信公司因無法在約定期限內履行交房義務，與潘啟斌重新簽訂《明珠·逸和園商品房認購書》，并于2016年10月15日向潘啟斌出具了逾期交房補償單，因交房時間延期，決定贈送潘啟斌4年8個月物業管理費。同時查明：在河東公司與光信公司建設工程施工合同糾紛案執行過程中，運城市中級人民法院依據運城仲裁委員會（2018）運仲裁字第59號裁決書的裁決內容，向運城市不動產登記中心送達了（2018）晉08執225號之二協助執行通知書，要求協助查封第三人的明珠·逸和園小區的21套房產，案涉房屋亦包含在內。潘啟斌提出書面異議后，運城市中級人民法院于2019年6月27日作出（2019）晉08執異25號執行裁定書，駁回了潘啟斌的異議請求。潘啟斌不服，遂向一審法院提起訴訟。另查明，運城市不動產登記中心查詢結果顯示，截至2019年7月9日，潘啟斌名下在運城市市本級無不動產登記信息。潘啟斌所購買的房屋已取得銷售許可證。
一審法院認為：案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除法院強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同總價款的百分之五十”。本案中，潘啟斌與光信公司簽訂的《明珠·逸和園商品房認購書》約定了價款、付款方式及期限，也約定了交房時間等主要內容，潘啟斌也依合同向光信公司支付了全部房款。依照《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”，故潘啟斌與光信公司簽訂的《明珠·逸和園商品房認購書》應認定為合法有效。潘啟斌與光信公司的上述合同簽訂于2016年10月9日，人民法院對案涉房屋的查封時間為2018年11月15日，可以確定潘啟斌在人民法院查封之前已與光信公司簽訂了合法有效的書面合同，潘啟斌舉證的2019年7月9日運城市不動產登記中心出具的不動產登記資料查詢結果證明，潘啟斌在運城市市本級無不動產登記信息。綜上，潘啟斌所提供的證據足以證明其就案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益，其訴訟請求成立，應予支持。綜上所述，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉》的解釋條、第三百一十一條、第三百一十二條、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定》第二十九條規定，判決如下：一、不得執行位于運城市北部新區規劃曲渠街以北明珠·逸和園小區3號樓2單元901號房屋；二、駁回潘啟斌的其他訴訟請求。案件受理費6343元，由山西河東建筑工程有限公司負擔。
本院查明的事實與一審查明的事實一致
判決結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6343元，由上訴人山西河東建筑工程有限公司負擔。
本判決為終審判決
合議庭
審判長侯勇
審判員吳捷慧
審判員段曉斌
二〇二〇年十月十日
法官助理李洪才
書記員李晨穎
判決日期
2020-12-28
