原告沈陽雅居物業管理有限公司與被告沈陽金旺地房地產開發有限公司物權保護糾紛一案，依法由審判員賈雪艷擔任審判長，與審判員雷凱、審判員郭福強組成合議庭，適用普通程序公開開庭進行了審理。原告委托代理人康娛、付強，被告委托代理人王幼成到庭參加了訴訟，本案現已審理終結
沈陽雅居物業管理有限公司與沈陽金旺地房地產開發有限公司物權保護糾紛一審民事判決書
案號：（2018）遼0104民初10278號
判決日期：2018-10-12
法院：沈陽市大東區人民法院
訴訟參與人信息
案件基本情況
原告訴稱：被告無任何理由強占原告房屋的物業用房（房屋地址：沈陽市大東區（1-4門中）2門，房屋面積85平方米，物業多次勸阻，并在派出所報警有出警記錄，原告在房產大廈查閱檔案因物業用房無產權證明。2009年12月10日原告通過招投標方式中標被選聘成為城市立方新居的服務企業，2009年12月原告與被告簽訂物業服務合同，合同約定原告正式成為案涉小區的物業企業，并約定被告應按有關規定向原告提供能夠直接投入使用的物業管理用房，物業管理用房建筑面積不低于規劃局審批標準，物業管理用房屬全體業主擁有，原告在本合同期內無償使用，不得擅自改變其用途，如需變更應告知被告。被告應于2009年12月按有關規定向原告提供能夠直接投入使用的物業管理用房，合同同時約定業主委員會未與物業公司簽署物業合同前，如原告仍在提供服務，本合同仍然有效。后被告向原告交付了小區包括案涉房屋在內的小區物業用房，一共是4處，面積共407平方米，我公司用涉案房屋用作物業辦公使用。2018年8月被告強行將案涉房屋門鎖撬開，強行占用物業用房，并將其內物品全部運走，供被告辦公室用，其行為嚴重侵害了原告作為合法占有人的權益，侵害了原告及全體業主的利益，請求法院判決被告無條件搬出占用沈陽雅居物業管理有限公司的物業用房（沈陽市大東區2門，面積：85平方米，房屋價值5000／平方米）；訴訟費由被告承擔。
被告辯稱：被答辯人所訴與事實不符。被答辯人（原告）是大東區“城市立方”小區開發建設單位答辯人（被告）聘用的前期物業服務企業，前期物業服務合同早已過期，已無資格在該小區服務經營。被答辯人（原告）無資格訴求大東區房屋。按照《遼寧省物業管理條例》（2018年2月1日起施行）第十三條，“物業服務用房包括物業服務辦公用房、業主委員會用房等，其所有權屬于全體業主”之規定，“城市立方”小區物業用房全部歸小區業主管理和使用，因此，只有該小區全體業主或者業主委員對物業用房有提出訴求的權利，而被答辯人（原告）是不適格的訴訟當事人，無資格向答辯人（被告）提出對小區物業用房的訴求。被答辯人（原告）已失去向答辯人（原告）訴求的資格。按照《遼寧省物業管理條例》第四十一條“開發建設單位應按照國家有關規定選聘前期物業服務企業，開發建設單位應與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，合同期限不得超過三年，合同期滿繼續聘用的，應當續簽物業服務合同”之規定，我公司2009年與被答辯人簽訂的“城市立方”小區前期物業服務合同，至今超期6年多了，且未續簽物業服務合同（應該重新選聘物業服務企業）。被答辯人（原告）已失去了繼續在本小區物業服務經營資格。因此被答辯人（原告）沒有資格向答辯人（被告）提出任何物業用房的訴求。被答辯人（原告）的訴求是無理訴求。按照《遼寧省物業管理條例》第四十二條“建設單位應按照下列規定配置物業管理區域內物業服務用房：（二）房屋總面積五萬平方米以上二十五萬平方米以下的，按照不少于“總建筑面積千分之三配置”之規定，“城市立方”小區地上建筑面積78007.92平方米的物業用房應配備234.0237平方米。我公司已為“城市立方”小區配置了1）南門門衛、監控室93平方米；2）ＸＸ號樓ＸＸ層門市房176.69平方米（含配電室）；3）ＸＸ號樓Ｘ層門市房150平方米；4）ＸＸ號樓一層配電室12.94平方米；5）ＸＸ號樓北門保安室12.6平方米，合計445.23平方米物業用房（超標配備211.21平方米）。因此，被答辯人（原告）的訴求是無理訴求。綜上，被答辯人（原告）所有訴求嚴重失實，訴訟主體錯誤，是不適格的當事人，請求法官將被答辯人（原告）的所有訴訟請求予以駁回。
經審理查明：被告系“城市立方新居”小區的開發建設單位，2009年12月10日原告通過招投標方式中標被選聘為該小區的前期物業服務企業，隨后雙方簽訂《物業服務合同》，約定了物業服務內容及質量等，同時第四章第三條約定被告應按有關規定向原告提供能夠直接投入使用的物業管理用房。物業管理用房建筑面積按照不低于規劃局審批的標準；第四條約定物業管理用房屬全體業主所有，原告在本合同期限內無償使用，不得擅自改變其用途，如需變更應告知被告；第五章第二條約定，被告應于2009年12月按有關規定向原告提供能夠直接投入使用的物業管理用房，建筑面積不低于物業總建筑面積千分之三標準；第六章第7條約定業主委員會未與物業公司簽署物業合同前，如原告仍在提供服務，本合同仍然有效。附件一中約定公共設施設備用房550平方米、物業管理用房220平方米。合同簽訂后，原告進駐該小區提供物業服務至今，城市立方小區至今未成立業主委員會。根據房屋建筑面積測算審核分層分戶表顯示物業用房面積為407.18平方米，被告在庭審中亦認可位于大東區ＸＸ門為物業管理用房。原告主張被告于2010年將物業用房交付其使用，其中2門存放物業用品，2018年7月31日被告將涉案房屋內物品搬出并上鎖致其無法繼續使用。被告主張其自2011年開始使用2-4門物業用房存放物品，并于2018年8月2日在涉案房屋處貼有通知并更換門鎖。
以上事實，有當事人在庭審上的陳述；原告提供的中標通知書、物業服務合同、情況說明、報警記錄、照片、房屋分層分戶表等證據經庭審質證，在卷佐證
判決結果
一、被告沈陽金旺地房地產開發有限公司于本判決生效后十日內搬離位于沈陽市大東區（2門）的物業管理用房并將該房屋返還給原告沈陽雅居物業管理有限公司使用；
二、駁回原告的其他訴訟請求。
案件受理費7675元，由被告沈陽金旺地房地產開發有限公司負擔。
如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提出副本，交納上訴案件受理費7675元，上訴于遼寧省沈陽市中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費，按自動撤回上訴處理
合議庭
審判長賈雪艷
審判員雷凱
審判員郭福強
二〇一八年十月十二日
書記員郭爽
判決日期
2018-10-12
